Las preventas inmobiliarias son un tema controvertido. Hay quienes han visto grandes beneficios, entregas puntuales, ganancias en plusvalías, hogares felices.
También hay quienes han perdido sus deposito, han vivido entregas tardías y muchos dolores de cabeza.
Aquí te diremos los puntos importantes que debes considerar antes de invertir en un proyecto de preventa
Hay preventas de todo nivel de precio, desde 500,000 pesos, hasta ad infinitum, en todas las zonas, en toda la República. Es importante saber que para poder aplicar a un crédito hipotecario en una preventa, el avance de obra de la propiedad tiene que ser mínimo el 80%.
El tiempo promedio de entrega de una preventa, en términos normales, puede ser desde 36 meses y hasta que alcance el avance de obra importante para venderse como entrega inmediata.
Por lo general, la obra se financia de las ventas en preventa, de los pagos iniciales y de los pagos mensuales que hace directamente el cliente a la desarrolladora en lo que el avance es del 80% para poder aplicar al crédito hipotecario.
Las preventas son atractivas porque ofrecen buena plusvalía, esto es, el precio de la compra, generalmente es menor al valor del inmueble cuando ya sea la entrega. Un promedio de plusvalía es alrededor del 25%, depende mucho del tipo de inmueble y de la zona. Como un ejemplo, podemos decir que si compras en preventa un inmueble que cuesta en preventa hoy, 1.25 millones de pesos y tiene una fecha de entrega de 36 meses, esta en una zona A, con buen nivel de oferta de inmuebles, es decir, que no este sobre ofertado en el sentido que haya muchos inmuebles en venta en esa zona, entonces, podremos pensar en una plusvalía del 20 al 25%, entonces el inmueble podría tener un valor de mercado de alrededor de 1.56 millones. Es importante aclarar que estos son supuestos y que el escenario puede ser variable, se tiene que hacer un análisis basado en las elecciones y en el mercado.
1.Quién es el desarrollador, qué Curriculum tiene en el mercado
2.Checa en la Profeco para verificar su estatus de quejas
3. Googlealo, los comentarios de la red son ilustrativos
4. Antes de decidir, checa mínimo 5 desarrollos
5. Si te interesa, pide la copia del contrato y de los gastos, cuotas y demás
6. El estado de entrega debe estar por escrito y debe especificar: obra negra, obra gris, obra blanca, terminados. Si está terminado, con qué acabados te o entregan en plafones, pisos, paredes, cocinas, baños, ventanales, etc…
7.Cuáles son los acabados en fachadas, tipo de elevadores.
8. Si hay cuota de equipamiento para lobby y áreas comunes
9. Qué amenities tiene el desarrollo (alberca, gym, área social, área de juegos, sky garden, cancha de tennis, paddle o futbol, salón de fiestas, etc..) y si los entregan totalmente terminados, equipados y en funcionamiento.
10. Cuál será la cuota de mantenimiento, si es por indiviso, o es cuota general, y a partir de cuándo se paga o si el desarrollador pagara las cuotas de mantenimiento de las unidades faltantes por vender hasta que el total del desarrollo este vendido y ocupado
11. Revisa los contratos, los temas de estacionamientos y bodegas. Pon atención a temas legales de entrega como penalizaciones en caso de que no entreguen o tú te eches para atrás.
12. Cómo se manejara el mantenimiento o si será por un tercero
13. Procura que te den una idea de cuanto cuesta el predial
14. Asegúrate que no tengan problemas para escriturar
15. Asegúrate que se liquide la hipoteca o crédito puente que tenga la desarrolladora con los bancos con los que se financió. Si la desarrolladora no paga sus créditos puentes o hipotecas con que construyó, tú no podrás escritura.
16. Ten en cuenta tus tiempos y tus flujos de dinero.
Porque te vas a casar.
Porque tu familia esta en expansión.
Porque quieres invertir para rentar.
Porque quieres generar patrimonio.
Porque ya acabo tu época de roomie.
Porque te vas a divorciar.
Porque trabajas entre semana en un lado y vives los fines de semana en otro.
Porque te gusto la zona.
Porque quieres diversificar tu capital.
Y bueno, siempre, siempre, siempre, acompáñate de un experto inmobiliario, en el tema patrimonial.
Fuente: www.forbes.com.mx